Honorar für Sachverständigenleistungen

Für Privatgutachten und sonstige Gutachterleistungen orientiert sich mein Honorar an der Honorarrichtlinie für Immobilienbewertung des Bundesverbandes öffentlich bestellter sowie qualifizierter Sachverständiger (BVS e.V.) 2016.

Ich biete in der Regel individuelle Pauschalhonorare an. Jedoch ist die o.g. Richtlinie für eine erste Orientierung gut geeignet.

Für Aufträge als Gerichtsgutachter werde ich nach dem Gesetz über die Vergütung von Sachverständigen, Dolmetscherinnen, Dolmetschern, Übersetzerinnen und Übersetzern sowie die Entschädigung von ehrenamtlichen Richterinnen, ehrenamtlichen Richtern, Zeuginnen, Zeugen und Dritten (JVEG) honororiert.

Die Mindest- und Höchstsätze der Honorare für die Ermittlung des Wertes von Grundstücken, Gebäuden und anderen Bauwerken oder von Rechten an Grundstücken sind in der nachfolgenden Honorartafel festgesetzt (Auszug):

Honorar-bvs2016aa

Maßgeblich ist der ermittelte Verkehrswert. Für die Fälle, bei denen Wertminderungen erfolgen, (z.B. Abschläge für Instandsetzungseinfluss, Reparatureinfluss, ökologische Lasten, Abbruchkosten, Erschlie-ßungsprobleme), ist das Honorar auf der Grundlage des ungekürzten Werts zu bemessen.

Berücksichtigung von Besonderheiten

Bei Vorhandensein von Besonderheiten ist das Honorar auf der Basis des Ergebnisses aus der Honorartabelle gesondert zu berechnen.
Bemerkung bei Rechten am Grundstück

Beim Zusammenfallen mehrerer Rechte sind die einzelnen Faktoren zu addieren, wenn keine Gemeinsamkeiten bei den Rechten bestehen. Gemeinsamkeiten sind z.B. ein kombiniertes Geh-, Fahr- und Leitungsrecht auf der gleichen Teilfläche eines Grundstücks. Rechte ohne Werteinfluss sind nicht zu berücksichtigen. Bei Fällen gleicher Voraussetzungen (z.B. Wohnungsrecht und Nießbrauch für die gleiche Person) wird ein Recht voll und jedes weitere Recht mit dem halben Korrekturfaktor berücksichtigt. Baulasten sind wie Rechte zu behandeln.

Honorar-bvs2016d

Aktualisierung eines früheren Gutachtens des Sachverständigen oder der Sachverständigen

Das Honorar ist mit einem Faktor zwischen 0,9 und 0,6 zu multiplizieren. Die Höhe des Faktors ist abhängig vom Aufwand, der mit der Aktualisierung verbunden ist.

Zuschlag für erschwerte Bedingungen

Bei erschwerten Arbeitsbedingungen, die objektbezogen sind (z.B. Schmutz, Sicherheit, Gefahrenabwehr) ist mit dem Faktor 1,2 zu multiplizieren, mindestens mit 200,- €, zu berücksichtigen.

Zuschlag für besondere Leistungen

Für die Beschaffung von erforderlichen Unterlagen, örtliche Aufnahme der Gebäude und Aufmaß, Erstellung oder Ergänzung von Plänen und maßstabsbezogenen Skizzen ist ein Zuschlag von 20 % bis 50 % je nach Aufwand und Schwierigkeit zu berücksichtigen.
Nebenkosten

Nebenkosten sind frei vereinbar. Bei Fahrten mit dem Kraftfahrzeug ist zusätzlich eine Pauschale von 0,60 € pro gefahrenem Kilometer zu berücksichtigen.

Umsatzsteuer

Alle Angaben sind ohne gesetzliche Umsatzsteuer dargestellt.

Bewertung von Spezialimmobilien in Bonn und im Rheinland

Die Bewertung von Spezialimmobilien ist die hohe Kunst der Immobilienwertermittlung. Ein Immobiliengutachter findet in Bonn und im Rheinland in der Regel eine Immobilie vor, die nur für einen Nutzungszweck konzipiert wurde.

Spezialimmobilien Bonn
Foto M. Kirchner

Abschreckende Beispiele für Spezialimmobilien sind Funktürme, Müllverbrennungsanlagen oder Flughäfen und ähnliche Nutzungen. Sofern solche Immobilien keine Liquidationsobjekte sind, ist die genaue Herausarbeitung der Drittverwendungsfähigkeit maßgeblich um einen nachhaltigen Mietertrag zu simulieren, der letztlich zu einem Ertragswert (Marktwert) führt. Zu tätigende Investitionen, die die Drittverwendungsfähigkeit herbeiführen sind entsprechend von einem Ertragswert abzuziehen.

Die Kreativität des Sachverständigen ist hir besonders gefordert, da er eine virtuelle Nutzungsänderung durchführen muss und gleichzeitig eine Idee haben muss, welche Nutzung überhaupt in der Region marktfähig ist und mit geringem Investitionsumfang umsetzbar ist. Häufig sind solche Immobilien auch nur deshalb defizitär, weil das Nutzungskonzept nicht aufgeht. Ein anderes Konzept oder ein anderer Betreiber haben ggf. bessere Chancen. Ein gutes Beispiel sind in privater Hand befindliche Musical-Theater, die meist mit einem modernen Baukörper und neuester Bühnentechnik ausgerüstet, kaum schwarze Zahlen schreiben. Die große Musical-Welle ist abgeebbt. Entsprechende Immobilien führen häufig ein bemitleidenswertes Dasein als Veranstaltungs- und Eventhalle für Firmenjubiläen und Gastauftritte von regionalen Schlagersternchen.

Die Bewertung solcher Immobilien führt also weit über das Übliche hinaus, da teilweise betriebswirtschaftliche Betreiberkonzepte analysiert und in einem Pachtmodell verarbeitet werden müssen. Betreiberimmobilien sind wie bspw. Hotels also insbesondere von betriebswirtschaftlichen Kennzahlen dieser Branche, dem Deckungsbeitrag, dem Umsatz, der Pachthöhe, der Vertragsart zwischen Verpächter und Betreiber geprägt und müssen vom Sachverständigen berücksichtigt und bewertet werden.

Spezialimmobilien sind bspw. Sportstätten, Wellnesobjekte, Museen, Gewerbeparks, Produktionsimmobilien, Flughäfen, Theater, Hotels, Hallenbäder, Schulen, Shoppingcentren, Musical- und Veranstaltungshallen und v.a..

Bewertung von Einfamilienhäusern in Bonn und im Rheinland

Mit Einfamilienhäusern sind neben freistehenden individuellen Wohnobjekten auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser in Bonn und im Rheinland gemeint. Einfamilienhäuser werden in der Regel auch allgemein mit dem Begriff „Individueller Wohnungsbau“ bezeichnet.

Einfamilienhaus Bonn
Foto M. Kirchner

Einfamilienhäuser (EFH) werden u.a. nach dem System des Herstellungswertes (Wiederbeschaffungswert) zzgl. dem Bodenwert unter Berücksichtigung einer Altersabschreibung bewertet (Sachwertverfahren). Häufig gibt es regionale Besonderheiten und Unterschiede im Verhalten der Marktteilnehmer, sodass ein so genannter Sachwertfaktor (Marktanpassung) den Sachwert an diese speziellen Gegebenheiten anpassen soll.

Bei einer ausreichenden Menge an vergleichbaren Verkaufsfällen von Einfamilienhäusern in der Region Bonn oder dem jeweiligen Quartier, in einem überschaubaren Zeitraum, ist auch das Vergleichswertverfahren eine gute, häufig sogar die bessere Alternative zum Sachwertverfahren. Es ist direkter und und für den Nichtgutachter plausibler. Der besondere Anspruch bei diesem Verfahren besteht darin, dass die doch recht heterogenen Immobilien erst mit Hilfe eines Bewertungssystems (meist Punkte- und Gewichtungssystem) vergleichbar gemacht werden müssen.

Dem Bodenwert kommt bei Einfamilienhäusern eine besondere Stellung zu, da hier der Bodenwert häufig einen beträchtlichen Anteil am Gesamtwert, insbsondere bei älteren Häusern (Marktwert) ausmacht. Speziell bei älteren Gebäuden kann es durchaus vorkommen, dass der Bodenwert den Gebäudewert übersteigt. Verschärft wird die Situation bei sehr guten Wohnlagen. Der Sachverständige muss also hier bei der Ermittlung des Bodenwertes besondere Sorgfalt und Genauigkeit walten lassen um zu einem marktkonformen Ergebnis zu kommen.

Bewertung von Mehrfamilienhäusern in Bonn und im Rheinland

Mit Mehrfamilienhäusern werden alle Immobilienobjekte in Bonn bezeichnet, welche dem Geschosswohnungsbau zuzuordnen sind und kein oder fast kein Gewerbe beherbergen.

Mehrfamilienhäuser Bonn
Foto M. Kirchner

Mehrfamilienhäuser sind Kapitalanlage-Objekte. Deshalb werden sie auch ausschließlich nach betriebswirtschaftlichen Erwägungen betrachtet und bewertet. Einfach ausgedrückt ist ein Mehrfamilienhaus das wert, was alle Erträge (diskontiert auf den Wertermittlungsstichtag) bis zur Erschöpfung der Gesamtnutzungsdauer ausmachen.

Sofern für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund steht, wird das Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen. Die Anwendung dieses Verfahrens kommt überwiegend bei Mietwohnhäusern, gewerblich oder gemischt genutzten Grundstücken, Hotels usw. zum Tragen.

Das zweistufige Ertragswertverfahren, wie es heute in Deutschland gem. § 194 BauGB in der Regel praktiziert wird, extrahiert dabei den Bodenverzinsungsbetrag aus dem Reinertrag und addiert den Bodenwert anschließend dem diskontieren Ertrag hinzu. Die Idee, die diesem Verfahren zugrunde liegt ist die, dass der Bodenwert sich nicht verbraucht und demnach auch nicht einer endlichen Nutzungsdauer unterliegen kann. Gleichwohl ist die Bodenwertverzinsung in den Mieterträgen, welche die Grundlage aller Diskontierungsmodellen darstellt enthalten und muss deshalb mit Hilfe des Liegenschaftszinses separiert werden.

Der Liegenschaftszins drückt die Bodenwertverzinsung für das im Boden gebundene Kapital aus. Im Grunde erhöht sich der Liegenschaftszins, umso risikobehafteter die Bestimmbarkeit der Richtigkeit oder Dauerhaftigkeit des Bodenwertes ist. So ist bspw. in Spitzenlage von Großstädten der Liegenschaftszins bei überwiegend als Wohnraum genutzten Objekten recht gering, weil die Dauerhaftigkeit eines hohen Bodenwertes aus den Erfahrungen der Vergangenheit heraus nicht bestritten werden kann. Dagegen ist der Liegenschaftszins hoch in bspw. Gewerbegebieten „auf der grünen Wiese“, da das Risiko eines stark fallenden oder steigenden Bodenpreises sehr hoch ist. Man kann auch sagen, umso volatiler ein Grundstückmarktbereich ist, desto höher ist der Liegenschaftszins, oder umso ausgeglichener und gefestigter der Grundstücksmarktbereich ist, desto geringer ist der Liegenschaftszins, ähnlich wie bei nicht immobilen Kapitalanlagen.

Der Liegenschaftszins spielt eine entscheidende Rolle im Berechnungsmodell des deutschen Ertragswertverfahrens für den Bodenertragsanteil, da er u. U. den Gesamtertragswert z.B. bei sehr hohen Bodenpreisen erheblich beeinflussen kann. Gleichzeitig wird dieser Zins benutzt, um den Ertrag (Ertragswert) zu kapitalisieren.

Bei Mehrfamilienhäusern ist also die Dauerhaftigkeit und nachhaltige Erzielbarkeit der Mieterträge für den Wert des Objektes entscheidend. Als Faustformel kann gelten, dass Objekte in großen innerstädtischen Wohnlagen sichere Mieterträge generieren und über recht niedrige Liegenschaftszinssätze verfügen, was für einen hohen und soliden Ertragswert spricht. Immobilien in ländlichen, strukturschwachen Bereichen können dagegen recht hohe Liegenschaftszinssätze erreichen. Die Mieten liegen teilweise deutlich unter denen der Großstädte, was letztlich auch die Nachhaltigkeit der Erträge beeinflusst.

Bewertung von Bauernhöfen (Hofstellen) in Bonn und im Rheinland

Bauernhöfe oder Landwirtschaftliche Hofstellen u.a. in Bonn und im Umland sind baurechtlich meist privilegierte Außenbereichsbauwerke, deren Bewertung häufig recht kompliziert ist.

Bauernhöfe Bonn
Foto M. Kirchner

Soll ausschließlich der Immobilienwert ermittelt werden, ist insbesondere der Bewertung des Bodens ein wichtiger Stellenwert beizumessen, da diese Flächen meist beträchtliche Ausmaße besitzen und in der Regel nur wenige Vergleichsfälle bekannt sind. Bodenrichtwerte gibt es meist für solche Objekte nicht. Für manche Regionen in Deutschland (in Nordrhein-Westfalen teilweise) ist die Bodenqualität (Bonität) ein Merkmal für die Bodenpreisfindung der rein landwirtschaftlichen Nutzflächen. Die Arrondierung der Hofstelle spielt eine Rolle. Die Zupachtfähigkeit von Flächen ist zu berücksichtigen.

In der Bewertungspraxis sind Bauernhöfe mitunter Resthöfe, ohne größere landwirtschaftliche Flächen. Diese Gebäude besitzen dann Bestandsschutz und können ohne die Privilegierung des landwirtschaftlichen Anwesens nicht mehr wesentlich erweitert werden. Diese Privilegierung kann u.U. beibehalten werden und entsprechend baurechtlich (§ 35 BauGB) zu Neubauten und Erweiterungsbauten führen. Häufige Vertreter dieser Möglichkeiten sind Erlebnisbauernhöfe mit Pferdepension usw.

Bauernhöfe sind im Prinzip spezielle Gewerbeimmobilien, die auch in der Immobilienbewertung so betrachtet werden müssen. Ein voll funktionsfähiger Bauernhof wird also nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Hier besteht die Herausforderung, ähnlich wie bei anderen Gewerbeimmobilien auch, die Restnutzungsdauer, den Mietertrag und den Liegenschaftszinssatz als wesentliche Eingangsgrößen einer nachhaltigen Ertragswertbestimmung korrekt zu ermitteln. Hier spielen regionale, soziostrukturelle und mikroökonomische Realitäten eine wichtige Rolle.

Gleichzeitig ist zu beachten, dass solche Liegenschaften meist nicht so leicht finanzierbar sind, was den Markt stark einschränkt. Liegenschaftszinssätze als Risikobarometer sind in der Regel sehr hoch zu bemessen. Der Jahrzehnte währende Strukturwandel in der Landwirtschaft führt ebenso zu einer erhöhten Risikobetrachtung. Mischformen oder Nutzungsänderungen in Erlebnisbauernhöfe Roder eiterhöfe usw. sind Ausdruck einer kreativen betriebswirtschaftlichen Veränderung solcher Immobilienkonzepte. Auch in solchen Fällen sind die Marktgegebenheiten dieser Nutzungskonzepte genau zu beobachten.

Schließlich findet man bei der Betrachtung einer möglichen Drittverwendungsfähigkeit häufig eine Alternative als Wohnimmobilie. Hier gelten andere ggf. sachwertorientierte Regeln der Bewertung. Einfacher wird die Bewertung deshalb jedoch nicht, da Wohnimmobilien im Außenbereich nur Bestandschutz genießen. Eine freie Beplanbarkeit des Grundstückstückes fehlt und mindert dadurch dessen Wert meist erheblich. Da hier ebenfalls kaum Vergleichsfälle bekannt sind, ist auch diese Art der Resthofnutzung eine kleine Herausforderung für den Immobiliensachverständigen. Insbesondere ist der Aspekt der Liebhaberei ein nicht zu unterschätzender Risikofaktor für den Experten, letztlich mit dem Wert neben dem Marktgeschehen zu agieren.

Bewertung von unbebauten Grundstücken in Bonn und im Rheinland

Unbebaute Grundstücke können in Bonn und im Umland die Qualität Unland, Agrarland, begünstigtes Agrarland, Bauerwartungsland, Rohbauland, erschließungspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland besitzen.

unbebaute Grundstücke Bonn
Foto M. Kirchner

Unbebaute Grundstücke werden immer nach dem Vergleichswertverfahren bewertet, d.h. eine statistisch ausreichende Menge an vergleichbaren Verkaufsfällen der nähren Vergangenheit wird mit ökonometrischen Verfahren ausgewertet.

Hier spielen, insbesondere um die Qualität der Vergleichsdaten zu ermittel, der Median, die Standardabweichung, das gewogene arithmetische Mittel, der Korrelationskoeffizient und auch der Studentwert eine Rolle.

In der Wertermittlungspraxis kommt es häufig vor, dass der Bodenwert eine Nebenrolle spielt, da die baulichen Anlagen einen wesentlich höheren Wert besitzen als der Bodenwert. In diesen Fällen wird meist auf den so genannten Bodenrichtwert als Bewertungsbasis zurück gegriffen. Dieser Richtwert wird in der Regel von den lokalen Gutachterausschüssen anhand der sogenannten Kaufpreissammlung ermittelt und jährlich veröffentlicht. Dieser Bodenrichtwert entspricht in der Regel nicht oder nur in Ausnahmefällen dem eigentlichen Bodenwert. Der Bodenrichtwert stellt auf ein Richtwertgrundstück (ideales Normgrundstück) mit einer bestimmten Größe und einer bestimmten durchschnittlichen baulichen Ausnutzung und einer bestimmten Gebietsspezifik ab. Dies bedeutet, dass ein Immobiliensachverständiger das zu bewertende Grundstück mittels geeigneter Methoden wertmäßig an das Richtwertgrundstück anpassen muss.

Ist der Bodenwert der einzige vorhanden Immobilienwert (also unbebaut) sollte möglichst auf die Ableitung des Bodenwertes anhand des Bodenrichtwertes verzichtet werden und das direkte Vergleichswertverfahren angewendet werden, da dieses genauer ist, wenn die Qualität der Vergleichsdaten ausreichend ist.

Bewertung von Wohn- und Geschäftshäusern in Bonn und im Rheinland

Wohn- und Geschäftshäuser sind im Prinzip wie Mehrfamilienhäuser reine Ertragsobjekte bzw. Kapitalanlagen und werden ebenso gemäß ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) in der Regel mit Hilfe des zweistufigen Ertragswertverfahrens bewertet.

Wohn- und Geschäftshäusern Bonn
Foto M. Kirchner

Die Schwierigkeit der Bewertung von Wohn- und Geschäftshäusern, bzw. Immobilien mit gewerblichem Anteil in Bonn bzw. in Nordrhein-Westfalen, besteht in der Präzision der Ermittlung der marktfähigen Erträge. Es ist recht einfach, den aktuellen Marktmietpreis für ein Objekt zu ermitteln. Die nachhaltige Ertragsmiete bezieht sich, trotz der Dynamik eines Liegenschaftszinses, u. U. auf einen Zeitraum, der mehrere Jahrzehnte umfassen kann. Hier ist, mit Blick auf konjunkturelle Entwicklungen aber auch städtebauliche Aspekte, ein hohes Fehlerpotential gegeben, welches zu erheblichen Wertabweichungen im Laufe von wenigen Jahren führen kann.

Gleichzeitig sind die zeitliche Volatilität der Immobilienwerte und die Risikoabwägung der Marktteilnehmer und Immobilienfinanzierer bei Mischobjekten günstiger zu bewerten als bei reinen Gewerbeimmobilien, da eine Wohnnutzung in der Regel stabilere und vor allem langfristigere Erträge verspricht. Insofern ist das Wohn- und Geschäftshaus in der Regel (lagenabhängig) eine sichere und langfristige Kapitalanlage.

In den letzten Jahrzehnten entwickelten Immobilienunternehmen Objekte, die nach der o. g. Definition Wohn- und Geschäftshäuser sind aber bei genauerer Betrachtung integrierte und komplexe Mischlösungen für viele Immobilien – Nutzungsarten bieten. Wohnparks mit gewerblichen Nahversorgungsmöglichkeiten, Sport- und Freizeitlokalitäten aber auch Seniorenanlagen sind ein Beispiel für diese integrierten Mischkomplexe. In diesen Fällen ist der Immobilienbewerter gefordert, die Genauigkeit der Ermittlung der Marktdaten zu hinterfragen und ggf. seinen Beobachtungshorizont etwas zu verbreitern.

Bewertung von Eigentumswohnungen in Bonn und im Rheinland

Eigentumswohnungen sind ebenso wie gewerbliches Teileigentum oder geteilte PKW-Stellplatzanlagen nach WEG (Wohnungseigentumsgesetz) aufgeteiltes Immobilieneigentum.

Eigentumswohnungen Bonn
Foto M. Kirchner

Demnach gibt es Sondereigentum und Miteigentum, wobei das Sondereigentum das Eigentum an einer Wohnung oder einem anderen abgeschlossenen Teileigentumsbereich (bspw. eine Bürofläche oder ein Tiefgaragenstellplatz) zu verstehen ist und das Miteigentum allen Eigentümern gehörendes Gemeinschaftseigentum darstellt. Privatrechtliche Grundlage ist die vor einem Notar beurkundete Teilungserklärung mit Austeilungsplänen. Die baurechtliche Grundlage ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der örtlichen Bauaufsichtsbehörde.

Der Immobiliensachverständige hat hier die recht anspruchsvolle Aufgabe, die Besonderheiten und Marktgepflogenheiten dieser Immobilienart in einem meist kleinen Marktumfeld in Bonn oder im Rheinland zu beleuchten. Die Bewertung von Immobilien-Teileigentum ist in der Regel komplizierter und auch etwas teurer als bspw. die Bewertung von freistehenden Einfamilienhäusern, da hier als einzig anerkanntes Verfahren das direkte Vergleichswertverfahren zur Anwendung kommt und Vergleichsdaten nicht immer in ausreichender Menge zur Verfügung stehen bzw. leicht zu beschaffen sind.

Teileigentum mit Hilfe des Sachwertverfahrens oder des Ertragswertverfahrens zu bewerten, gilt als unsachgerecht und ist zu verwerfen. Das Ertragswertverfahren kann in der Regel als Plausibilitätsprüfung herangezogen werden. In wenigen Einzelfällen, wenn keinerlei brauchbare Vergleichsdaten verfügbar sind, kommt das Ertragswertverfahren in Betracht, da bspw. Kapitalanleger bei dieser Immobilienart meist auch die Rendite kalkulieren und dann dem Marktverhalten sehr nahe kommen. Hier gilt es, eine auskömmliche Menge an Vergleichsobjekten zu untersuchen, die nach Art, Beschaffenheit, Größe und Lage (in der Gemeinde und im Gebäude) etwa ähnlich sind. Diese Daten werden durch ein Gewichtungssystem und statistische Methoden im Verhältnis zu dem Bewertungsobjekt vergleichbar gemacht.

Die Rechenstandardgröße wäre im Allgemeinen der Quadratmeterpreis für die Wohnfläche, da dies am Immobilienmarkt üblich ist.

Bewertung von Gewerbeimmobilien in Bonn und im Rheinland

Unter dem Begriff Gewerbeimmobilien werden alle Objekte zusammengefasst, in denen keine Wohnnutzung vorkommt und gewerbliche Nutzungen im Vordergrund stehen. Auch die Gruppe der Spezialimmobilien fällt teilweise in diesen Bereich.

Gewerbeimmobilien Bonn
Foto M. Kirchner

Die Herausforderung bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien besteht in der zielsicheren Erkennung der so genannten Drittverwendungsfähigkeit. Viele Immobilien dieser Art sind für einen speziellen Zweck konzipiert (Bsp.Müllverbrennungsanlagen oder Flughäfen u.a.) und sind nur bedingt oder gar nicht für andere Nutzungen nachhaltig geeignet. Andere Gewerbeimmobilien, wie bspw. Büroobjekte oder Shoppingzentren in guten Lagen sind von der Frage der Drittverwendungsfähigkeit nicht tangiert, da die aktuelle Verwendung meist die nachhaltigste und rentabelste Nutzung darstellt.

Die Bewertung erfolgt, ähnlich wie bei Mehrfamilienhäusern oder Wohn- und Geschäftshäusern mit Hilfe eines diskontierenden Barwertverfahrens (Ertragswertverfahren), welches mit Blick auf eine mögliche Drittverwendung auf nachhaltigen bzw. marktüblichen Mieterträgen aufbaut.

Besonders herausfordernd ist es bei Objekten, bei denen für die aktuelle Nutzung keine Nachfrage mehr besteht, die nachhaltige Miete am Markt zu recherchieren. Hier ist der Sachverständige mit langjährigen Recherche-Erfahrungen in Bonn und Nordrhein-Westfalen gefragt, sowohl die rentabelste und marktfähige Drittverwendung zu ermitteln als auch einen für die mögliche Nutzungsform nachvollziehbaren marktüblichen Mietertrag zu generieren.

Wichtige Eingangsgrößen bei der Bewertung von gewerblichen Immobilien sind die genaue Festsetzung (Ermittlung) der Restnutzungsdauer mit Blick auf den Gesamtzustand der Gebäude, u.U. die Nähe zur Infrastruktur (Autobahnanschluss, Flughäfen etc.), u.U. Laufkundenfrequenzen, eventuell die Nähe zu Ballungszentren oder europäischen Hauptverkehrsachsen (Logistik), bei Logistikimmobilien bspw. auch die Hallenhöhe, die Belastbarkeit des Hallenbodens und viele andere Themen, die für Marktteilnehmer wichtige Entscheidungskriterien für die Anmietung oder den Ankauf darstellen.

Gewerbeimmobilien sind u.a. Fachmärkte, Autohäuser, Logistikimmobilien, Hotelimmobilien, Büroimmobilien, Shoppingzentren, Flughäfen, u.v.a.

Immobilienverkauf in Bonn

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Bonn oder im Rheinland sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein.

Immobilienverkauf Bonn
Foto M. Kirchner

Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können.

Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden.

Preisverhandlung: Mit der gutachterlichen Wertaussage treten Sie sicher gegenüber Kaufinteressenten auf. Sie verschenken Ihr Immobilienvermögen nicht und erhalten von mir für Ihre Immobilien in Bonn oder in Nordrhein-Westfalen günstige Präsentationsvorschläge (Mängel, Altersabschreibung, anstehende Investitionen, Lage usw.).

Ein Immobilienmakler ist provisionsabhängig und somit nicht neutral. Er hat ein monetäres Eigeninteresse an einer bestimmten Wertaussage. In mir finden Sie einen neutralen Begleiter, welche wirtschaftlich unabhängig von dem jeweiligen Immobilienwert ist. Eine Immobilie besitzt in der Regel einen Wert, der im hohen fünfstelligen bis sechsstelligen Bereich beginnt. Die Investition in ein Sachverständigengutachten, welches einige hundert Euro kostet, kann helfen, hohe Vermögensschäden zu vermeiden.

Es gibt immer wieder Anfragen, bei denen wir feststellen, dass ein Wertgutachten nicht unbedingt die richtige Lösung darstellt. Ich verkaufe Ihnen kein Gutachten, wenn es Ihnen nicht bei der Lösung Ihrer Themen hilft.

Ich sehe meine Aufgabe darin, Ihnen zu helfen, wirtschaftlich vernünftige Entscheidungen zu treffen. Diverse Stammkunden vertrauen meinem seriösen Herangehen.