Bewertung von Einfamilienhäusern in Bonn und im Rheinland

Mit Einfamilienhäusern sind neben freistehenden individuellen Wohnobjekten auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser in Bonn und im Rheinland gemeint. Einfamilienhäuser werden in der Regel auch allgemein mit dem Begriff „Individueller Wohnungsbau“ bezeichnet.

Einfamilienhaus Bonn
Foto M. Kirchner

Einfamilienhäuser (EFH) werden u.a. nach dem System des Herstellungswertes (Wiederbeschaffungswert) zzgl. dem Bodenwert unter Berücksichtigung einer Altersabschreibung bewertet (Sachwertverfahren). Häufig gibt es regionale Besonderheiten und Unterschiede im Verhalten der Marktteilnehmer, sodass ein so genannter Sachwertfaktor (Marktanpassung) den Sachwert an diese speziellen Gegebenheiten anpassen soll.

Bei einer ausreichenden Menge an vergleichbaren Verkaufsfällen von Einfamilienhäusern in der Region Bonn oder dem jeweiligen Quartier, in einem überschaubaren Zeitraum, ist auch das Vergleichswertverfahren eine gute, häufig sogar die bessere Alternative zum Sachwertverfahren. Es ist direkter und und für den Nichtgutachter plausibler. Der besondere Anspruch bei diesem Verfahren besteht darin, dass die doch recht heterogenen Immobilien erst mit Hilfe eines Bewertungssystems (meist Punkte- und Gewichtungssystem) vergleichbar gemacht werden müssen.

Dem Bodenwert kommt bei Einfamilienhäusern eine besondere Stellung zu, da hier der Bodenwert häufig einen beträchtlichen Anteil am Gesamtwert, insbsondere bei älteren Häusern (Marktwert) ausmacht. Speziell bei älteren Gebäuden kann es durchaus vorkommen, dass der Bodenwert den Gebäudewert übersteigt. Verschärft wird die Situation bei sehr guten Wohnlagen. Der Sachverständige muss also hier bei der Ermittlung des Bodenwertes besondere Sorgfalt und Genauigkeit walten lassen um zu einem marktkonformen Ergebnis zu kommen.