Bewertung von Eigentumswohnungen in Bonn und im Rheinland

Eigentumswohnungen sind ebenso wie gewerbliches Teileigentum oder geteilte PKW-Stellplatzanlagen nach WEG (Wohnungseigentumsgesetz) aufgeteiltes Immobilieneigentum.

Eigentumswohnungen Bonn
Foto M. Kirchner

Demnach gibt es Sondereigentum und Miteigentum, wobei das Sondereigentum das Eigentum an einer Wohnung oder einem anderen abgeschlossenen Teileigentumsbereich (bspw. eine Bürofläche oder ein Tiefgaragenstellplatz) zu verstehen ist und das Miteigentum allen Eigentümern gehörendes Gemeinschaftseigentum darstellt. Privatrechtliche Grundlage ist die vor einem Notar beurkundete Teilungserklärung mit Austeilungsplänen. Die baurechtliche Grundlage ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der örtlichen Bauaufsichtsbehörde.

Der Immobiliensachverständige hat hier die recht anspruchsvolle Aufgabe, die Besonderheiten und Marktgepflogenheiten dieser Immobilienart in einem meist kleinen Marktumfeld in Bonn oder im Rheinland zu beleuchten. Die Bewertung von Immobilien-Teileigentum ist in der Regel komplizierter und auch etwas teurer als bspw. die Bewertung von freistehenden Einfamilienhäusern, da hier als einzig anerkanntes Verfahren das direkte Vergleichswertverfahren zur Anwendung kommt und Vergleichsdaten nicht immer in ausreichender Menge zur Verfügung stehen bzw. leicht zu beschaffen sind.

Teileigentum mit Hilfe des Sachwertverfahrens oder des Ertragswertverfahrens zu bewerten, gilt als unsachgerecht und ist zu verwerfen. Das Ertragswertverfahren kann in der Regel als Plausibilitätsprüfung herangezogen werden. In wenigen Einzelfällen, wenn keinerlei brauchbare Vergleichsdaten verfügbar sind, kommt das Ertragswertverfahren in Betracht, da bspw. Kapitalanleger bei dieser Immobilienart meist auch die Rendite kalkulieren und dann dem Marktverhalten sehr nahe kommen. Hier gilt es, eine auskömmliche Menge an Vergleichsobjekten zu untersuchen, die nach Art, Beschaffenheit, Größe und Lage (in der Gemeinde und im Gebäude) etwa ähnlich sind. Diese Daten werden durch ein Gewichtungssystem und statistische Methoden im Verhältnis zu dem Bewertungsobjekt vergleichbar gemacht.

Die Rechenstandardgröße wäre im Allgemeinen der Quadratmeterpreis für die Wohnfläche, da dies am Immobilienmarkt üblich ist.