Bewertung von unbebauten Grundstücken in Bonn und im Rheinland

Unbebaute Grundstücke können in Bonn und im Umland die Qualität Unland, Agrarland, begünstigtes Agrarland, Bauerwartungsland, Rohbauland, erschließungspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland besitzen.

unbebaute Grundstücke Bonn
Foto M. Kirchner

Unbebaute Grundstücke werden immer nach dem Vergleichswertverfahren bewertet, d.h. eine statistisch ausreichende Menge an vergleichbaren Verkaufsfällen der nähren Vergangenheit wird mit ökonometrischen Verfahren ausgewertet.

Hier spielen, insbesondere um die Qualität der Vergleichsdaten zu ermittel, der Median, die Standardabweichung, das gewogene arithmetische Mittel, der Korrelationskoeffizient und auch der Studentwert eine Rolle.

In der Wertermittlungspraxis kommt es häufig vor, dass der Bodenwert eine Nebenrolle spielt, da die baulichen Anlagen einen wesentlich höheren Wert besitzen als der Bodenwert. In diesen Fällen wird meist auf den so genannten Bodenrichtwert als Bewertungsbasis zurück gegriffen. Dieser Richtwert wird in der Regel von den lokalen Gutachterausschüssen anhand der sogenannten Kaufpreissammlung ermittelt und jährlich veröffentlicht. Dieser Bodenrichtwert entspricht in der Regel nicht oder nur in Ausnahmefällen dem eigentlichen Bodenwert. Der Bodenrichtwert stellt auf ein Richtwertgrundstück (ideales Normgrundstück) mit einer bestimmten Größe und einer bestimmten durchschnittlichen baulichen Ausnutzung und einer bestimmten Gebietsspezifik ab. Dies bedeutet, dass ein Immobiliensachverständiger das zu bewertende Grundstück mittels geeigneter Methoden wertmäßig an das Richtwertgrundstück anpassen muss.

Ist der Bodenwert der einzige vorhanden Immobilienwert (also unbebaut) sollte möglichst auf die Ableitung des Bodenwertes anhand des Bodenrichtwertes verzichtet werden und das direkte Vergleichswertverfahren angewendet werden, da dieses genauer ist, wenn die Qualität der Vergleichsdaten ausreichend ist.